《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》指出:老龄化程度低空置率也低

   作者:家装之家 日期:2022-08-05 16:24     建材之家    浏览:10189    评论:0    
核心提示:《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》指出:老龄化程度低空置率也低8月5日贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》(下称报告),首次盘点了主要城市住房空置率水平。影响空置水平具体有哪些因素呢?报告指出,从宏观层面分析,购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。首先,人口年龄……
《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》指出:老龄化程度低空置率也低

8月5日贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》(下称“报告”),首次盘点了主要城市住房空置率水平。影响空置水平具体有哪些因素呢?报告指出,从宏观层面分析,购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。

首先,人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。当老龄化达到一定程度(65岁以上人口占比达18%),住房需求会下降。比如南通和重庆,两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州,65岁以上人口占比和空置率均低于10%。其中,深圳空置率仅5.3%,反映出强劲的市场潜力。

其次,城市购房门槛的约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市,拥有多套住房的成本越高,进而住房空置成本越高。比如,2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%,全国购房门槛最高,但其住房空置率仅6%。同时,房价与住房空置率显著负相关,在房价较高的一二线城市,如北上深厦,住房空置率明显低于其他城市。

租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。一些拥有多套住房的业主宁愿房屋空置也不愿意出租,其中一部分原因是其房屋租金回报较低,与出租住房的沟通协调成本、房屋损耗等成本相比,租金收益并不具有吸引力。

据贝壳研究院数据,重点城市租金(中位数)与住房空置率的相关系数为-0.70,租金与住房空置率显著负相关。空置率排名前两位(由低到高)的深圳、北京,其月租金中位数在5000元以上,空置率排名后两位(由低到高)的南昌和廊坊,其月租金中位数在1600元以下。

次新房空置率高

楼龄也是影响空置率的重要因素。住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小区,空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%;15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。

从城市差异来看,一线城市目前已经进入到存量房市场,二手房成交量远大于新房,而大量的二三四线城市目前依然处于增量市场。

记者梳理国家统计局公布的主要城市年度数据梳理2016年到2020年35个主要城市(拉萨数据未发布)住宅商品房销售面积变化。数据显示,5年来,住宅销售最多的5个城市是重庆、郑州、武汉、成都和长沙,主要是来自中西部的强省会城市和直辖市。

一般来说,新的小区入住率的提升需要一定的时间。住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。由于二三线城市住房增量大,因此相应的空置率也会高一些。未来,随着强二线城市逐渐进入到存量市场,这些城市的空置率有望降低。

从城市内部结构差异来看,也呈现出明显的差异,中心城区的空置率要明显低于外围城区。报告指出,老旧小区的空置率较低,因为大部分老旧小区通常都位于市中心,交通配套都比较便利,住房需求比较旺盛,导致很少有住房空置,像北京的阜成门、金融街附近,空置率均在2%以内。此外,较早建成的城市中心区域,也是优势教育资源的聚集区,数据显示,学区附近的住房空置率比其他区域低5%。

住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。

整体来看,次新小区的住房空置率较高,主要原因有三个:一是自然因素,新建成的小区或有装修和通风的需求,业主一般不着急入住导致空置率较高;二是地理位置的因素,次新小区多位于离市中心较远的郊区,周边配套不成熟,出租或出售的难度相对较高,房屋空置的比例较大;三是购房目的方面,不以自住为目的的投资客一般首选新小区,投资性住房空置比例较高,像东莞、广州较多小区为香港人投资购入,疫情期间往来不便,表现为较高的空置率。

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